EU-Airbnb-Regeln 2026: Was Hosts wissen müssen

Die Schlagzeile klingt härter, als der Gesetzestext derzeit ist: Brüssel plant kein EU-weites Airbnb-Verbot und auch keine einheitliche Obergrenze für Vermietungstage. Mit dem am 9. September 2026 vorgeschlagenen Affordable Housing Act will die EU-Kommission vielmehr festlegen, wann Städte Kurzzeitvermietungen wegen Wohnungsnot rechtssicher einschränken dürfen. Für Hosts ist das trotzdem relevant – vor allem dann, wenn das Geschäftsmodell auf einer oder mehreren Wohnungen basiert, die dauerhaft dem normalen Wohnungsmarkt entzogen werden.

Das Thema ist nicht neu. Schon länger zeigt sich in beliebten Städten ein ziemlich handfester Zielkonflikt zwischen touristischer Wertschöpfung und Wohnraum. Wir haben die Probleme und Konflikte rund um Airbnb in Städten bereits ausführlicher betrachtet. Neu ist jetzt der Versuch, dafür einen gemeinsamen europäischen Spielrahmen einzuziehen.

Was schlägt die EU bei Airbnb und Kurzzeitvermietung wirklich vor?

Die EU will Städten nicht vorschreiben, Airbnb zu verbieten. Der Vorschlag soll festlegen, unter welchen Bedingungen nationale, regionale oder lokale Behörden Beschränkungen aus Gründen der Wohnraumknappheit rechtfertigen können. Ob eine Stadt überhaupt eingreift und welche Maßnahme sie wählt, bleibt grundsätzlich Sache der zuständigen Behörden.

Das ist ein wichtiger Unterschied. Der Affordable Housing Act der Europäischen Kommission schafft nach aktuellem Entwurf weder eine neue kommunale Verbotskompetenz noch schreibt er konkrete Maßnahmen vor. Eine Stadt muss entsprechende Befugnisse weiterhin nach nationalem Recht besitzen. Der EU-Rahmen soll vor allem festlegen, wann solche Eingriffe mit dem Binnenmarkt vereinbar sein können. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

Für den Alltag bedeutet das: Es wird voraussichtlich weiterhin keine simple Tabelle „Barcelona 90 Tage, Wien 120 Tage, Venedig verboten“ aus Brüssel geben. Lokale Regeln bleiben lokal. Brüssel versucht lediglich, das juristische Spielfeld einheitlicher zu markieren.

Wann gilt eine Stadt künftig als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt?

Genau hier steckt der interessanteste Teil des Vorschlags. Eine Kommune soll Wohnungsnot nicht einfach behaupten können. Sie müsste ein Gebiet anhand nachvollziehbarer Daten als „area under housing stress“ ausweisen und dafür mehrere Kriterien erfüllen.

Nach Artikel 6 des derzeitigen Entwurfs soll das Verhältnis zwischen einem repräsentativen Wohnungspreis und dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen mindestens 8:1 betragen. Vereinfacht gesagt: Eine durchschnittliche Wohnung kostet mindestens acht Jahre verfügbares Pro-Kopf-Einkommen. Zusätzlich muss sich dieses Verhältnis während der letzten zehn Jahre verschlechtert haben und die Lage dürfte sich ohne Eingriff während der kommenden drei Jahre voraussichtlich nicht entspannen. Ab einem Verhältnis von 10:1 entfällt laut Entwurf die Voraussetzung, dass sich die Kennzahl über zehn Jahre verschlechtert haben muss. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Und noch etwas ist bemerkenswert: Der Eingriff soll geografisch nicht größer sein als nötig. Das kann eine ganze Gemeinde betreffen, theoretisch aber auch nur einzelne Bezirke oder Teile eines Stadtgebiets. Ein touristisch überhitztes Altstadtviertel und ein Wohngebiet am Stadtrand müssen also nicht automatisch gleich behandelt werden. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Das ist aus unserer Sicht sinnvoller als die grobe Keule. Wer etwa Barcelona besucht – unsere Barcelona-Reiseplanung beginnt schon beim Weg vom Flughafen ins Zentrum – merkt schnell, dass touristischer Druck innerhalb derselben Stadt extrem unterschiedlich verteilt sein kann.

Kann eine Stadt dann einfach Airbnb-Wohnungen verbieten?

Nein, jedenfalls nicht allein mit dem Satz „Wir haben Wohnungsnot“. Für neue Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung müsste eine Behörde zusätzlich nachweisen, dass diese Vermietungen die Verfügbarkeit oder Leistbarkeit von Wohnraum während mindestens drei Jahren erheblich verschlechtert haben. Außerdem müsste geprüft werden, ob eine weniger einschneidende Maßnahme denselben Effekt erreichen könnte.

Der EU-Entwurf verlangt, dass Restriktionen gezielt jene Kurzzeitvermietung treffen, die aufgrund von Umfang, Häufigkeit oder kommerziellem Charakter besonders wahrscheinlich normalen Wohnraum verdrängt. Eine konkrete EU-Grenze – etwa „ab zwei Wohnungen professioneller Host“ – enthält der Vorschlag nicht. Genau solche Details würden weiterhin lokal ausgestaltet. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

Denkbar wären daher – sofern nationales Recht das erlaubt – Genehmigungssysteme, Beschränkungen bestimmter Nutzungsformen oder quantitative Grenzen. Das sind allerdings mögliche lokale Instrumente, keine im EU-Entwurf vorgeschriebenen Maßnahmen. Wer jetzt schon konkrete europaweite Nachtelimits aus den Schlagzeilen herausliest, ist ein bisserl zu schnell unterwegs.

Tourismus verschwindet dadurch übrigens nicht. Er verschiebt sich möglicherweise stärker Richtung Hotels, Serviced Apartments oder professionell gewidmete Beherbergungsbetriebe. Gerade in Destinationen wie Venedig, wo Besucherströme ohnehin massiv sind, bleibt die touristische Infrastruktur entscheidend – dazu passt auch unser Venedig-Netzplan für Vaporetto, Bus und Bahn.

Sind private Airbnb-Hosts genauso betroffen wie Immobilieninvestoren?

Nach dem jetzigen Entwurf ausdrücklich nicht. Beschränkungen, die ausschließlich mit Wohnraum-Leistbarkeit und -Verfügbarkeit nach diesem neuen EU-Rahmen begründet werden, sollen nicht für die eigene Hauptwohnung des Hosts gelten. Wer seine tatsächliche Hauptwohnung etwa während einer Reise zeitweise vermietet, steht damit deutlich anders da als jemand, der mehrere Wohnungen als dauerhafte Ferienapartments betreibt.

Das ist allerdings kein Freifahrtschein. Andere lokale Vorschriften zu Gewerbe, Raumordnung, Nutzung, Sicherheit, Steuern oder anderen öffentlichen Interessen können weiterhin gelten. Auch der Begriff „Hauptwohnsitz“ richtet sich letztlich nach nationalem Recht. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Airbnb begrüßt genau diesen Schutz der Hauptwohnung, fordert aber zusätzlich eine stärkere Unterscheidung zwischen gelegentlich vermieteten Zweitwohnungen und kommerziellen Betreibern. Das ist die Position des Unternehmens und nicht Inhalt des bisherigen Gesetzesentwurfs. Airbnb hat seine Stellungnahme zum Vorschlag veröffentlicht. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Welche Airbnb-Regeln gelten bereits seit Mai 2026?

Der neue Vorschlag darf nicht mit einer bereits geltenden EU-Verordnung verwechselt werden. Seit 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 zur Datenerhebung und zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen. Sie soll Behörden bessere Daten darüber verschaffen, welche Wohnungen wo und wie intensiv über Plattformen vermietet werden.

Die EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet die Mitgliedstaaten nicht pauschal dazu, überall ein neues Registrierungssystem einzuführen. Wo solche Systeme bestehen bzw. eingesetzt werden, werden aber Registrierung, Registrierungsnummern und der Datenaustausch mit Plattformen harmonisiert. Genau diese Daten könnten künftig zur Begründung lokaler Einschränkungen verwendet werden. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Das ist wahrscheinlich der größte praktische Wandel: Diskussionen über Kurzzeitvermietung werden zunehmend datenbasiert. Der berühmte Host mit drei Wohnungen, der hofft, dass die Gemeinde ohnehin nicht genau weiß, wie oft er vermietet, hat damit langfristig das schlechtere Geschäftsmodell.

Was bedeutet das wirtschaftlich für Airbnb-Hosts?

Wer eine Immobilie nur deshalb kauft, weil die Kalkulation mit ganzjähriger touristischer Kurzzeitvermietung funktioniert, sollte künftig noch konservativer rechnen. Besonders in teuren Innenstadtlagen steigt das regulatorische Risiko. Eine gute Immobilie ist deshalb nicht automatisch ein gutes Airbnb-Investment.

Vor Ort sieht die Realität oft banaler aus als im Excel-Sheet: Schlüsselbox, Reinigung, verspäteter Check-in, Beschwerden aus dem Stiegenhaus, Möbelschäden, schwache Novemberwochen – und darüber schwebt die Frage, ob die aktuelle Nutzungsform in fünf Jahren überhaupt noch zulässig ist. Plattformen sind hervorragende Vertriebskanäle, aber kein Geschäftsmodell an sich. Das gilt für Airbnb genauso wie für alternative Buchungsmodelle; unseren Praxistest zur Plattformökonomie findet ihr etwa im Beitrag über Travala und Hotelbuchungen über eine alternative Plattform.

Vor einer Investition würden wir deshalb mindestens drei Szenarien kalkulieren:

• Kurzzeitvermietung: realistischer Umsatz minus Leerstand, Plattformgebühren, Reinigung, Gästekommunikation, Einrichtung, Reparaturen, Steuern und lokale Compliance-Kosten.
• Eingeschränkte Kurzzeitvermietung: Was passiert, wenn die zulässige Nutzung deutlich reduziert oder eine Genehmigung erforderlich wird?
• Normale oder mittelfristige Vermietung: Funktioniert die Immobilie wirtschaftlich noch, wenn Touristen als Zielgruppe wegfallen?

Wenn Szenario zwei und drei das Investment sofort zerlegen, ist nicht die EU das Hauptproblem. Dann war die Kalkulation vorher schon ziemlich sportlich.

Was sollte ein Airbnb-Host jetzt konkret tun?

Noch besteht kein Anlass, aufgrund des neuen Affordable Housing Act hektisch Inserate offline zu nehmen. Der Text ist ein Gesetzgebungsvorschlag und muss erst durch Europäisches Parlament und Rat. Sehr sinnvoll ist aber, das eigene Geschäftsmodell jetzt auf seine regulatorische Robustheit zu prüfen.

• Prüfe, ob die Immobilie Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder reine Investmentimmobilie ist.
• Dokumentiere Registrierungen, Genehmigungen, tatsächliche Vermietungstage und sämtliche lokalen Anforderungen sauber.
• Prüfe Gemeinde, Bundesland bzw. Region und nationales Recht – nicht nur die Airbnb-Hilfeseite.
• Rechne die Immobilie auch ohne unbegrenzte touristische Vermietung durch.
• Investiere nicht blind in aufwendige Airbnb-Ausstattung, bevor Nutzungsrecht und Genehmigung geklärt sind.
• Beobachte insbesondere neue Regeln in ohnehin teuren, touristisch stark beanspruchten Stadtteilen.

Bestehende rechtmäßige Situationen sollen bei neuen Maßnahmen laut Entwurf angemessene Übergangsregelungen erhalten. Das bedeutet aber keine pauschale Bestandsgarantie für immer. Neue Maßnahmen sollen maximal fünf Jahre gelten, können nach einer Überprüfung jedoch verlängert werden. Bereits vor Inkrafttreten der künftigen EU-Verordnung beschlossene Maßnahmen würden vom neuen Rahmen grundsätzlich nicht automatisch erfasst. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

Wird die EU-Regel die Wohnungsnot wirklich lösen?

Allein sicher nicht – und das behauptet selbst die Kommission nicht. Zu wenig Neubau, langsame Genehmigungen, Flächenknappheit, Baukosten und andere strukturelle Faktoren bleiben zentrale Probleme. Kurzzeitvermietung kann den Druck aber lokal verschärfen, wenn in ohnehin knappen Märkten relevante Teile des Wohnungsbestands dauerhaft touristisch genutzt werden.

Genau deshalb gefällt uns am Vorschlag zumindest die Logik: Nicht „Airbnb ist schuld“, sondern „Zeigt uns die Daten“. Gleichzeitig ist Kritik berechtigt. Airbnb und der Branchenverband CCIA warnen etwa davor, dass kommunale Bewertungen nicht ausreichend unabhängig kontrolliert würden. Die Gegenposition lautet wiederum, dass Städte ohne praktikable Eingriffsmöglichkeiten jahrelang zusehen müssen, während Wohnraum weiter touristisch umgenutzt wird. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Für Hosts ist die nüchterne Schlussfolgerung weniger politisch und viel praktischer: Eine touristisch vermietete Wohnimmobilie in einer angespannten europäischen Innenstadt ist künftig ein Geschäft mit zusätzlichem Regulierungsrisiko. Wer dieses Risiko im Kaufpreis und Businessplan berücksichtigt, kann weiterhin vernünftig wirtschaften. Wer darauf baut, dass heute erlaubte Kurzzeitvermietung automatisch für die nächsten 20 Jahre unverändert bleibt, wettet dagegen auf die falsche Konstante.

Wann könnten die neuen EU-Airbnb-Regeln gelten?

Ein fixes Datum gibt es derzeit nicht. Stand 15. September 2026 handelt es sich um den Kommissionsvorschlag COM(2026) 599. Parlament und Rat können ihn verändern, bevor eine endgültige Verordnung beschlossen wird.

Der aktuelle Entwurf sieht nach einer späteren Verabschiedung ein Inkrafttreten 20 Tage nach Veröffentlichung im EU-Amtsblatt vor. Wann diese Veröffentlichung tatsächlich erfolgen könnte, lässt sich derzeit seriös nicht sagen. Wer euch heute schon ein definitives Startdatum verkauft, besitzt entweder eine Kristallkugel oder einen sehr selbstbewussten Newsletter.

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Nützliche externe Quellen

• European Commission – Affordable Housing Act – offizielle Übersicht zum aktuellen Vorschlag.
• Originalentwurf COM(2026) 599 – der eigentliche Gesetzestext hinter den Schlagzeilen.
• EU-Verordnung 2024/1028 – bereits geltende Regeln zu Registrierung und Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen.
• Airbnb zum Affordable Housing Act – Position der Plattform aus Sicht der Hosts.
• CCIA Europe zum Vorschlag – kritische Branchenperspektive zu Kontrolle und Rechtsschutz.

Hinweis: Dieser Beitrag ordnet den EU-Vorschlag journalistisch ein und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Immobilienberatung. Für eine konkrete Wohnung sind immer die aktuell geltenden nationalen, regionalen und kommunalen Vorschriften entscheidend.